律师析画家村房屋买卖：该来的没来原告无资格

近日，画家李玉兰的案件“涛声又起”，李玉兰起诉卖房人索赔“信赖利益损失”的案件，法院再次通知当事人到庭。(农民房买卖典型:北京画家村房屋争夺战坚持不下)然而，我认为，李玉兰的索赔案及买卖房屋合同无效案，都有可商榷之处。

法院“忽略”重要事实，遗漏当事人

在李玉兰的《买卖房协议书》上盖着当地村委会的公章；在该房屋《集体土地建设用地使用证》的“变更登记”栏内，有村委会签注的“马××于2002年7月1日将上房5间厢房3间出售给李玉兰使用”，也盖有村委会的公章。而后李玉兰准备扩建房屋时，村委会为李玉兰签发了《施工许可证》。这些重要事实说明，此项房屋买卖是三方共同完成的，不是两方完成的。村委会参与的法律后果是：李玉兰买下卖房人的房屋，卖房人在卖房的同时向村委会交回了土地，村委会同时又将该土地交给了李玉兰使用。

但法院对村委会参与了房屋买卖这一关键事实及其法律后果“忽略不计”，违背了基本事实。

同时，由于村委会是集体土地所有权人的代表者，应属于我国《民事诉讼法》的规定“有独立请求权”的第三人，法院应当通知村委会参加诉讼，但法院没有通知，显然遗漏了“村委会”这一重要当事人。依据法律规定，因遗漏当事人，法院所作的判决最终应当被撤销。

卖房人不具有原告资格

本案的首要问题是原告的资格问题，而非买卖合同的效力问题。

按照我国《民事诉讼法》的规定：原告必须是与本案“有直接利害关系”的人，否则就不具有原告资格。

由于卖房人只有地上房屋的所有权，没有土地所有权(处分权)，卖房人在卖房的同时，已向村委会交回了土地使用权，与村委会解除了土地使用关系，村委会同时又与李玉兰建立了新的土地使用关系。所以卖房人已与这块土地没有法律上的“利害关系”了。

对于房屋，卖房人按当时行情已拿走了超值的房款，其利益未因卖房受到损害。所以卖房人与这个房屋也没有法律上的“利害关系”了。

上述二点足以证明卖房人已不具有原告资格，法院应当驳回卖房人的起诉，而不应当作出实体判决。

“财产”应当返还给谁

我国《民法通则》第61条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。”这里明确规定是返还给“受损失的一方”，而不(一定)是返还给合同的对方。

如果买卖双方未经村委会同意，名义上是买卖房屋，实际上是(私自)买卖集体土地，以致合同无效，那么卖房人已取得了“对价”，得到了超值的房款，其利益没有受到损害，不是“受损失的一方”。而卖房人私自卖出了土地，村集体才是受害者，才是“受损失的一方”。所以，如果法院判决返还，应当判决向村委会返还土地，而不是向卖房人返还房屋(和土地)。至于房屋，应当由村委会依据有关规定处理，这与卖房人已没有关系。

正是由于法院以往在确定被返还主体上的错误，才使得有人利用这一司法上的“空子”，频频悔约，主动起诉，又能屡屡得手。

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