农民宅出租　一层纸下面的“生米”和“熟饭”

集资房灰色生态

利益是如此诱人，随着城市扩容，外来人口开始大量涌入珠三角城市，“南海模式”既然可以让集体土地变成厂房、商铺，那么为什么不能直接变成住宅呢？

于是上世纪90年代中期开始，“村集体出地，开发商出钱”的所谓“集资房”在广州大行其道。集资房通常由村集体和开发商共同在宅基地上开发，对外发售，发给业主宅基地证。由于集体土地不需缴纳土地出让金，这些看起来跟商品房并无二致的集资房价格却便宜许多。

“其实集资房存在了十几年，买家都清楚集资房是不受法律保护的。”合富辉煌首席分析师黎文江表示，但在房价高企的今天，这类集资房依然吸引了不少买家。据知情人士透露，这类集资房虽然法律规定不能交易，但实际上私下的一二手交易都非常活跃。

广州最著名的集资房非龙怡苑莫属。整个小区9栋21层的大楼位于城区主干道中山大道旁，2004年小区出售时2000多元每平方米，不到周围商品房的一半，因而前两期1000多套房子不到10天就被抢光了。2005年龙怡苑遭到查处，成为“广州集资房第一案”。但时至今日，小区依然租客如云，一室一厅能租1300元。而且私下流转的情况也十分活跃，据称现在龙怡苑的房子可以卖到3000元每平方米。

一位曾多次进行集资房交易的中介经纪人向记者透露，交易此类“集资房”其实业内早有成规。由于集资房业主持有的“宅基地证房”不能到房屋交易中心办理产权，所以交易只能到公证处做公证交易。虽然法律专家表示，这类公证只是买卖双方协议的证明，不能代表买家可凭此获得房屋产权。

政府内部文件显示，截至2006年，广州大约有900万平方米的集资房，其中90%以上是用于自住或出租。每年还有大约70万平方米的集资房出现在二手房买卖市场。

城中村里的“廉租房”

尽管集资房二手交易火热，但在政府的大力打击下，现在广州新建集资房越来越少了，这两年更近乎绝迹。但市场变通速度之快总会出乎决策者的意料。

潘毅是董秀娣的大儿子，他一直有个心愿，他希望有一天能建立一个城中村廉租房有限公司。

早在1997年，20岁出头的潘毅就和母亲大吵了一场，他要把一个打算移民香港的亲戚家的宅基地盘过来。母亲是胆小的人，十几万不是小数目，一不小心就可能打水漂。最终在父亲支持下，他还是借钱把房子盘下。到现在为止，他已在石牌村买下了三套宅基地。另外他在天河棠下、车陂等较为偏远的城中村也购置了十几套宅基地。“通常都是熟人介绍，因为金额较低，成交也相对容易。”潘毅并不满足于做二房东，他甚至做起了“开发商”，尝试提供一些较高质量的房子。记者曾去过他在车陂的“项目”，盘下5套相连的房子，重新建成3栋12层高的小高层，围建成小区形状，楼间距算不上开阔，但基本上每户都能照上阳光。再在围栏旁设一个小房子充当保安亭和管理室。他请了一对民工夫妇充当管理和保安的工作。虽然与真正意义的小区房无法比，但与普通的城中村房子相比，绝对是天上人间。

“没有什么法律风险，这些房子我只出租，”潘毅表示，不少人租客都来询问能不能买下房子。“有意思吧？”潘毅每逢带人参观了他的“项目”后，总是一副意气风发的样子，他认为自己的城中村改造计划非常有价值。

但潘毅可能不清楚，按照现有的土地制度，宅基地不但不能出售，甚至出租收入也不能获法律保护。