济南小产权房合法化难度大

在昨天开幕的十一届全国人大一次会议上，温家宝总理在作政府工作报告时把“抓紧建立住房保障体系、解决中低收入群体住房问题”提到今年的工作重点之一。

此前，不少代表委员就住房保障问题提出建议，其中把小产权纳入住房保障体系等成为人们关注的焦点。昨天，记者就此问题采访了济南房地产行业的专家和政府相关部门。

小产权房合法化难度大

小产权房在济南有个更形象的名字叫“野楼盘”，由于其违背现行法律，不符合土地利用总体规划，曾遭到各地政府的打压，一直以来以私下交易的方式存在。

山东经济学院房地产经济研究所孙会良教授认为，野楼盘的存在破坏了房地产市场的有序状态。由于这类楼盘使用集体土地，回避了土地出让金，不利于土地整体规划，也冲击了政府的财政收入。同时，由于房屋配套设施不全，没有产权保障，加之建筑质量难以保证等原因，很难保证购买者的权益。从这些角度来看，野楼盘是应当取缔的，但如果一拆了之，势必造成巨大浪费。

孙会良认为小产权房合法化将面临两大难题，一是房屋定价。如果补缴土地出让金后，房价过高，那就失去了将其转为经济适用房的意义；反之，如果房价太低，可能缺乏足够的资金用来补缴土地出让金。二是法律界定。如何把建在集体土地上的小产权房变成国有土地上的合法房子，在法律上很难绕过去。

 山东师范大学房地产经营管理系主任程道平则认为应当把小产权房加以区分，严重违反城市规划的要一拆到底，违规不严重的可以通过补缴土地出让金、完善配套基础设施等方式促使其合法化。政府可推出适当举措，将其转变为经济适用房或限价房，以满足中低收入者的住房需求。

 济南市国土资源局有关人士表示，济南市正在对小产权房项目的具体情况进行全面调查摸底，包括其分布情况、数量多少、购买人群等。目前，一切小产权房均应处于停工停售的状态，至于今后如何处置，尚无明确规定。有关处理政策要在接到国家有关通知后，在分析调查数据的基础上与相关部门沟通后才能确定。

合法化有利于“夹心层”

小产权房之所以热销，主要在于价格便宜。

全国政协委员、清华大学人文学院经济研究所副所长蔡继明透露，与商品房相比，小产权房开发成本可以低33%以上。由于房价过高，而个人或家庭的收入水平又达不到经济适用房或廉租房保障范围标准的“夹心层”群体，一度成为冒险购买小产权房的主体。小产权房的合法化最有利于这部分“夹心层”。

对此，济南房地产界有关专家认为，在去年政府相继推出经济适用房和廉租房的基础上，应当适时考虑推出部分限价房，或放宽经济适用房购买者的收入限制，以惠及更多中等收入家庭，这才是解决小产权房出路的有效办法。

济南推限价房时机未到

昨天，记者随机采访了十几位潜在购房者，他们最担心的就是今年再次出现类似去年的房价暴涨局面。不少购房者表示，希望经济适用房的申请范围可以扩大到年收入3万元以下的人群。对于小产权房的出路问题，济南一家知名软件公司的6名员工均表示，希望这类住房可以转变为限价房或经适房，并允许普通白领群体购买。

但在孙会良看来，在济南推行限价房的时机还不成熟。一是由于中等收入群体数量庞大，全部解决这些人的住房问题短期内不太现实。另外一个原因是济南的房价在全国的二线城市中仍属于中游水平。

从济南市的住房建设规划来看，限价房暂时没有列入政府规划。而即使从列入规划到选址、开工、建成也需要一至两年的时间。但如果把已建成的小产权房变为保障性住房，既省去了建设时间，也节省了政府建设开支，有助于限价房的早日上市。