物业纠纷法院定调 断水断电催缴费用违法

本报２月２４日讯近年来，物业管理纠纷不断涌现。不少有争议的难题摆在法院面前。为了对这些难题有个明确说法，统一各法院的裁判尺度，济南中院于去年底出台了一份法律适用问题的解答。在今后的审判中，济南的法院都将参考此解答判案。

特定情况下，业委会可做原告

业委会能做原告吗？需要具备什么条件？什么事情业委会都能代表业主起诉吗？业主权利受损，是众多业主集体起诉，推选出代表人具体操作，还是直接由业委会起诉？这些问题一直存有争议。

解答：济南中院认为，业委会做原告要满足一定条件，即经过有关行政管理部门备案，经过业主大会授权。能起诉的事项包括：建设单位未依法向业委会移交竣工总平面图等物业资料，未依法提供配套公用设施、设备、公共部位及物业管理用房，未依法划拨代收的专项维修资金，或者提供的配套公用设施、设备等不符合法定标准或不符合约定标准；业主大会决定提前解除物业服务合同，物业服务企业拒绝退出的；等等。

业主不满意服务拖欠物业费，要分情况对待

“我们之间是合同关系，你的服务没做好就是违约，我就有理由不付物业费。”这样的理由能获支持吗？

解答：业主无正当理由拖欠物业费的，物业企业要求业主交纳物业费及违约金，应予支持。如果物业企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等环境恶化，影响业主正常生活的，业主请求少交或免交物业费的，应予支持。但如果物业企业的服务仅是一般瑕疵，业主据此拒交物业费，不予支持。

拖欠物业费还涉及违约金的问题，法院认为，物业服务合同中未约定拖欠物业费的违约金条款，物业企业请求业主支付违约金的，不予支持。双方约定的违约金过高，业主请求降低的，法院可以根据情况酌减。物业企业提供的服务存在一般瑕疵，虽然业主不可以拒交物业费，但以此要求免交或少交违约金的，法院应予支持。

业主财产、人身受损，看物业是否有过错

小区被盗频频发生，业主的损失物业该不该赔偿？业主在小区内人身受到伤害，可否要求物业赔偿？

解答：济南中院认为：双方有保管合同的，按照保管合同的约定处理。双方没有特别约定的，业主要求物业企业承担赔偿责任的，应当根据物业企业的过错程度、收费状况等因素，合理确定物业企业应当承担的赔偿责任。即收费高的小区，物业应承担更大的安保责任。业主对损害的发生也有过错的，应当根据其过错程度减轻物业企业的赔偿责任。

为催缴物业费断水断电，决不支持

物业往往采取断水、断电的方式来催缴物业费，这种含有逼迫意味的举动招致业主不满，往往使矛盾进一步激化。物业似乎也有苦衷，物业费拖欠那么多，物业企业如何生存？

解答：物业合同与供电、水、气、热力合同是各自独立的合同，涉及不同的当事人。供用电、水、气、热力合同的是电力、水、气、热力供应公司与业主签订的，有权利采取停止供电、供水等措施的只能是电力、自来水等供应公司。即使物业企业与业主约定业主不交物业费时，物业有权停止供水供电等措施，该约定也是无效的。如果供水、供电等公司授权物业企业代收水电费并可以采取停止供水供电措施的，物业企业只能以此手段催收水电费，而没有权利以此催收物业费。